Kupec A je leta 2007 kupil stanovanje od prejšnje lastnice B, ta pa je imela v svoji pogodbi o nakupu tega stanovanja zapisano, da ji pripada tudi zahodni del parcele, na kateri stoji ta večstanovanjska zgradba, in sicer približno 80 kvadratnih metrov. Lastnica B je stanovanje kupila kot solastnino celotne parcele, ki je v naravi večstanovanjska stavba, travnik s parkiriščem v izmeri 80 kvadratnih metrov in garaža v izmeri 40 kvadratnih metrov. To zemljišče (travnik s parkiriščem) ni bilo nikoli odmerjeno. Ker naj bi se vmes spremenil zakon, prejšnja lastnica B določbe o prenosu lastninske pravice na tem delu zemljišča ni vpisala v pogodbo o prodaji stanovanja kupcu A, enako pa so ravnali tudi prodajalci drugih stanovanj v zgradbi, čeprav so svojim kupcem zagotavljali, da jim kot lastnikom stanovanja pripada tudi del zemljišča.

Tisti kupec stanovanja, ki je tega kupil od prvotnih lastnikov, ima v pogodbi tudi določbo o lastništvu dela parcele, na katerem stoji zgradba, trije lastniki (vključno s kupcem A), ki so stanovanja kupili od poznejših kupcev, tj. ne od prvotnih lastnikov, pa ne. Hkrati je na zemljišču že dve leti tudi plomba zaradi dolga osebe, ki je celotno zemljišče kupila za omenjenimi tremi lastniki stanovanj. Stanovanje je bilo torej delno že prodano prvim trem lastnikom.

  1. Kaj za zadevo sploh pomeni, da ima kupec A v posesti kopijo pogodbe prejšnje lastnice, v kateri je zapisano, da ji pripada to zemljišče (del parcele)?
  2. Ali bi kupcu A kaj pomagal dopis prejšnje lastnice B, da mu kot kupcu stanovanja pripada tudi zemljišče v izmeri 80 kvadratnih metrov na tej parceli, oziroma ali naj poskusi pridobiti aneks k pogodbi s tem določilom?
  3. Kakšne so sploh možnosti lastnikov stanovanj, ki v pogodbi nimajo določbe o pripadajočem delu parcele, in lastnika, ki to določbo v pogodbi še ima, da dosežejo vpis lastninske pravice na zemljišču v zemljiško knjigo?
  4. Kakšno vlogo ima pri tem omenjena plomba?

Iz opisa in vprašanj je mogoče razbrati, da gre za večstanovanjsko stavbo, ki stoji na parceli, kjer je poleg stavbe še približno 80 kvadratnih metrov travnika s parkiriščem, kar se v opisu imenuje zemljišče, in garaža v izmeri 40 kvadratnih metrov. Stanovanje se je prodajalo skupaj z deležem travnika, in sicer kot solastninska pravica na celotni parceli. Iz zemljiškoknjižnih dovolil pogodb, priloženih k temu vprašanju, izhaja, da se je ves čas prenašala solastnina na celotni parceli brez vsakršnega opisa, kaj naj bi ta solastninska pravica v naravi predstavljala. Upoštevaje pravila zemljiškoknjižnega prava, je dovolilo popolno in kupec je pridobil solastninsko pravico na vsej parceli in na vsem, kar je na njej v sorazmernem deležu, tako na večstanovanjski stavbi kot tudi na travniku in garaži.

Menim, da je kupec na podlagi solastniškega deleža hkrati solastnik zemljišča. Ob predpostavki, da je kot solastnik pri parceli vpisan v zemljiško knjigo, mu pripada torej tudi solastniški delež na parceli in garaži. Opis, kaj je v naravi idealni delež, ki ga je kupec “kupil”, je pomemben ob poznejši vzpostavitvi etažne lastnine. Ko bodo odmerjena stanovanja in bodo solastniki sklepali sporazum o vzpostavitvi etažne lastnine, si bodo tako lažje razdelili tiste zdaj skupne dele, ki bi jih lahko obravnavali kot dele stanovanj, torej posameznih enot v etažni lastnini. Če dogovor ne bi bil mogoč, pa bi solastniki lahko zemljišče in garažo obravnavali kot posebni skupni del ali kot posebni del v solastnini etažnih lastnikov. Slednjega bi nato lažje odmerili in izločili iz vzpostavljene etažne lastnine. Pri tem se postavlja vprašanje smiselnosti odmerjanja zemljišča, če vsi etažni lastniki (predvidevam, da so štirje) ne bi imeli dostopa do javnega cestnega omrežja.

Če kupci niso vpisali svojih solastniških deležev v zemljiško knjigo, pri čemer opozarjam, da ne gre za t. i. nevpisano stanovanje, ker se je ves čas prodajalo kot solastnina, trpijo breme takega početja prav oni. To se kaže v plombi, ki bremeni verjetno delež prvega solastnika, čeprav je ta svoj delež razdrobil in prodal naprej kot solastnino z manjšimi deleži. Plomba bo ostala in upnik se bo, upoštevaje vrstni red vpisov, lahko poplačal iz premoženja prvega (so)lastnika, če poznejši kupci niso poskrbeli za vpise. Pri tem se ne sme zanemariti, da bremeni plomba celotni delež dolžnika, tako na zemljišču, večstanovanjski stavbi kot tudi garaži, razen če plomba temelji na začasni odredbi in je prepovedano razpolaganje zgolj z delom zemljišča.

Kupci stanovanj morajo tako najprej poskrbeti za čimprejšnji vpis svoje solastninske pravice v zemljiško knjigo, nato pa skleniti sporazum o oblikovanju etažne lastnine. Dogovor bo lažje doseči, če je v pogodbah o prodaji stanovanj v obliki solastniških deležev jasno opredeljeno, kaj solastniški delež v naravi predstavlja. Tudi če v njih ni besede o zemljišču in garaži, menim, da si tisti solastnik, ki to ima omenjeno v pogodbi, ne more lastiti celotnega zemljišča in garaže. Če solastniki dogovora ne bodo dosegli, obstajajo ustrezni sodni postopki za rešitev zadeve, kjer pa se bodo ugotavljala vsa dejstva, kaj v naravi delež predstavlja in kaj ne, predvsem pa interes posameznika na nekem delu. Tako bi kupcu svetoval, da sklene dodatek s prodajalcem in natančno opredeli, kaj kupljeni solastniški delež v naravi predstavlja.

Ne glede na ta opis bi zaradi prodaje solastniškega deleža po načelu superficies solo cedit solastniki, ki v prodajni pogodbi nimajo izrecno opisane parcele, dosegli vknjižbo solastninske pravice na celoti, torej tudi zemljišču. Zato za samo solastnino niti ni tako pomembno, ali ima kupec v pogodbi določeno tudi solastnino na zemljišču in garaži.

Mag. Miha Šlamberger, Pravna praksa, letnik 2010, številka 1, GV Založba, d.o.o.

(Visited 984 times)

Značke:

Komentiraj